החזר מס רכישה על רכישת קרקע

במאמר זה נסקור את סוגיית החזר על מס רכישת קרקע. ראשית, נעבור על מהו בדיוק מס רכישה על קרקע, ולאחר מכן נסקור את הסיבות השונות לקבלת החזר על מס רכישה וכן את הדרך להגיש בקשה לראשות המיסים להחזר מס זה.

עם מכירת מקרקעין בישראל, מטילה מדינת ישראל על המוכר מס שבח, או מס רכישה, לפי חוק מיסוי מקרקעין. מס זה, מעין מס רווח הון, מחושב על פי עליית ערך הקרקע בין הרכישה למכירה, כלומר – על ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה הנוכחי.

מס זה הינו מקדמה החלה על מס הכנסה שנתי, המוטל על כלל ההכנסות של אזרחי מדינת ישראל. כאשר המוכר הוא תושב ישראל, הוא מחויב להגיש דו"ח מס שנתי בישראל, המפרט את כל הכנסותיו השונות, לרבות הרווח הנגזר ממכירת מקרקעין. הדו"ח השנתי משקף את חבות המס הסופית של האזרח כלפי מדינת ישראל.

כאשר מתבצעת חשבונאות סוף שנה זו, לעיתים מתברר כי הקונה של נכס מקרקעין זכאי להחזר מס ניכר מהמדינה, בגין מיסים עודפים ששולמו על ידו. באופן דומה, כדאי למי שאינו תושב ישראל, כלומר, תושב חוץ ללא הכנסות בישראל פרט לתמורה ממכירת הקרקע, להכין ולהגיש דו"ח מס שנתי לרשות המיסים, שכן הגשת דו"ח כאמור עשויה לזכות בהחזר מס משמעותי על עסקאות מקרקעין.

שיעורי מס רכישה

החל מסוף נובמבר 2021 הועלו שיעורי המס הרגילים בקניית נכס, ומתחילים מ-8% ויכולים להגיע עד 10% בדרגות ובהתאם למחיר הרכישה.

יחד עם זאת, כדאי לדעת שישנה הנחה משמעותית על מס רכישה עבור רכישת הדירה הראשונה. אם אין לכם דירה בישראל, או אם בבעלותכם דירה אך אתם מעוניינים לשדרג ולמכור אותה, תהיו זכאים להתחיל בתעריפים נמוכים יותר של 0% עד 3.5%. כהערה צדדית, בהתאם למחיר הרכישה, ייתכן שעדיין תגיעו למדרגת המס של 8% ו-10%.

ככלל, אתם זכאים לקבל הטבות אלו רק אם אתם תושבי ישראל בעת הרכישה. עם זאת, זכרו שהחזר על מס רכישה על קרקע הינו רק על חלק מסוים ממס הרכישה ולא על כולו, וזאת כתלות בפרופיל הרכישה שלכם ובכמות ההחזר שאתם זכאים לו. להלן פירוט של מס הרכישה הפוטנציאלי על רכישת קרקע.

מס רכישה לדירה ראשונה:

מס רכישה לדירה שנייה והלאה:

סיבות עיקריות להחזר מס רכישה על קרקע

לפיכך, עשויות להיות כמה סיבות להחזר מס:

• שיעור רווח ההון ליחידים הוא כיום 25%. עם זאת, זה נכון רק לתקופה שמתחילה בנובמבר 2001 כאשר הרווח הוא ליניארי, קרי, הוא חל על כל תקופת תאריך הרכישה עד תאריך המכירה. במכירת קרקע שנרכשה לפני נובמבר 2001, המס יחושב לפי שיעור המס השולי הסטנדרטי של מדרגות המס.
• במידה ובמהלך השנה אין לרשויות המס מידע מספיק על הכנסה אחרת של המוכר, הרי שמשרד המקרקעין בעצם מחשב את הקדמת המס על שיעור המס המרבי. לפיכך, עם הגשת הדו"ח השנתי שלו, אם יימצא המוכר זכאי ליהנות ממדרגות מס נמוכות יותר, הוא עשוי לזכות בהחזר מס. ניתן גם להשתמש בפריסת הכנסה במהלך השנים הקודמות, כלי שיכול אף להגביר את החזר המס על עסקאות מקרקעין.
• מתוך הרווח שהושג ממכירת קרקע ניתן לקזז הפסדי הון ולזכות בהחזר מס. הפסדים אלו אינם נובעים בהכרח ממקרקעין, אלא ממכירת ציוד עסקי או מכשירים פיננסיים, כגון ניירות ערך סחירים או בלתי סחירים. מקרים מסוימים עשויים להצדיק בדיקה האם הפסדי ההון נובעים ממכירות בשנים קודמות, והאם, לאחר הגשה ודיווח מתאימים, הם עשויים לשמש לקיזוז ברווח ממכירת הקרקע.
• הוצאות שונות, שלא קוזזו בעת חישוב הקדמת המס, אך ראויות כעת לשקול מחדש כקיזוז הרווח בהחזר השנתי.

חשוב מאוד לציין כי טרם פנייה לרשויות המס בבקשה להחזר מס על עסקאות מקרקעין ישראליות, יש לערוך סקירה יסודית של השלכות המס השונות. כל אפשרות עשויה לכלול הטבות מס, אך עשויה להכיל גם מלכודות מס, כל מקרה ונסיבותיו הייחודיות.

כדאי מאוד להקפיד על כך שכל מהלך הקשור לרשויות המס, ואף מילוי טפסי מס, ייעשה לאחר התייעצות עם איש מקצוע מתאים על מנת להימנע ממלכודות מס שאינן ידועות למוכר.

הליך הבקשה להחזר על מס רכישה על קרקע

הליך הבקשה להחזר על מס רכישה על קרקע הוא בעיקרו פשוט וניתן לעשותו באופן מקוון לחלוטין. המערכת באמצעותה מגישים את הבקשה נמצאת באתר רשות המיסים. בתוך המערכת, יש ראשית להזדהות על ידי מילוי של תעודת הזהות של מבצע רכישת הקרקע.

המערכת האוטומטית של רשות המיסים מחשבת לבד אם הינכם זכאים לקבל החזר על מס רכישה. אם באמת מגיע לכם החזר של עד 500 ₪, המערכת תבקש מכם להזין את פרטי חשבון הבנק שלכם. כעבור מספר ימים, ההחזר יכנס לחשבונכם באופן אוטומטי.

מנגד, אם ההחזר שמגיע לכם הינו מעל ל-500 ₪, יש לבצע בקשה נוספת להחזר מרשות המיסים. ניתן לעשות זאת באמצעות הדפסת ומילוי הטופס המצורף למערכת האוטומטית. את הטופס יש למלא באופן ידני ולהעביר אותו לבנק שלכם, בו מנוהל החשבון שאליו תבקשו לקבל את החזר המס המגיע לכם.

הבנק שלכם הוא זה שלמעשה אמון על שליחת הטופס לרשות המיסים, לאחר בדיקה מצידו שהכול אכן בוצע כשורה. רשות המיסים תבחן את הבקשה ותעביר אליכם את ההחזר כעבור מספר ימים. בהתחשב בקלות היחסית של בירור זכאות להחזר על מס רכישה, כדאי לכל מי שביצע עסקת נדל"ן להזין את פרטיו במערכת בסוף השנה.

לסיכום, במאמר זה הסברנו מהו בעצם החזר על מס רכישה על קרקע. התחלנו בהסבר כללי על מהו בעצם ההחזר, ועברנו לפירוט מסי הרכישה השונים הנהוגים כיום בשוק הנדל"ן בישראל. לאחר מכן, עברנו על הסיבות האפשריות השונות להחזר על מס רכישה על קרקע, ולבסוף עברנו בקצרה על התהליך המקוון להגשת בקשה להחזר על מס רכישה בחשבונאות סוף השנה. אם יש לכם ספקות מסוימים בקשר להחזר המס שמגיע לכם, אל תהססו לפנות לאיש מקצוע בנושא. הדבר יכול לחסוך לכם הרבה כסף.