מהו מס שבח?

מס שבחמס שבח הוא אחד המיסים המרכזיים בענף הנדל"ן בישראל, שמו המלא הוא מס שבח מקרקעין ופעמים רבות ניתן לשמוע אודותיו בהקשר של מצב שוק הנדל"ן למגורים בישראל, בהקשר להטבות מס שהמדינה מעניקה וכיוצא באלו.

במידה מסוימת, ניתן לראות את מס השבח על מקרקעין בישראל כמס המקביל של עולם הנדל"ן למס רווחי ההון שכל אחד מאיתנו משלם בגין רווחים בבורסה למשל (ההבחנה בין שני סוגי רווח ההון ייחודית לישראל).

בבסיסו, מס שבח מיושם על רווח הון הנוצר ממכירת נכס מקרקעין או ממכירת מניות בתאגיד העוסק במקרקעין. לעומת רווח הון ממקורות אחרים, את מס השבח יחסית קשה לחשב משום שהוא כולל תהליך חישוב מורכב יותר, כאשר בנוסף יש מקרים בהם קיים פטור מתשלום המס.

מס שבח מקרקעין נגבה על ידי רשות המיסים, מטעם המדינה ומתוקף חוק מיסוי מקרקעין. זהו מס המשולם על ידי הצד המוכר בעסקת מקרקעין, קרי קבלן המוכר דירה ללקוחות או בעל דירה המוכר אותה לבעלים חדש כדירה יד שנייה.

מס מורכב ומבלבל

מהותו של מס השבח על עסקאות מקרקעין הוא שהמדינה רוצה את חלקה בהשבחת נכסים ובעליית הערך שלהם, כאשר חלק זה מגיע בצורת מיסים.

המס מוטל על הרווח שהוצר למוכר מביצוע עסקת המקרקעין, אך כפי שתחום הנדל"ן כולו מורכב יחסית, זהו מס מורכב ליישום וחישוב ופעמים רבות הוא מבלבל את הציבור. ניתוח לצורך קביעת שומת מס שבח כוללת התייחסות לשיעורי מס שונים בהתאם למועד רכישת ומכירת הנכס, יש מסגרות רבות ומסועפות יחסית של פטורים ממס או דחיות בתשלום המס ובמקרים מסוימים הפיתרון הזול ביותר למוכר הוא להשתמש בפטור מסוים על פני פטור אחר לו הוא זכאי.

לצורך המחשה חלקית של מורכבות מס השבח במקרקעין בישראל ניתן לבחון את שיעורי המיסוי בהתאם לשנים השונות (לפני ואחרי רפורמה שבוצעה במס זה).

  • שיעור מס של 48% (על רווח הון ממכירת נכס מקרקעין) עד לתאריך ה-7 בנובמבר 2001.
  • שיעור מס של 20% מה-07/11/2001 ועד לתאריך 31/12/2011.
  • שיעור מס של 25% מה-01/01/2012 והלאה מכך.

כיצד מחשבים מס שבח?

חישוב מס שבח הוא כאמור עניין מורכב מאוד ולרוב ציבור מוכרי הדירות מתקשה לבדו לבצע את החישוב לפני ביצעו העסקה, לכן נעזרים ביועצים, מחשבון מס שבח וכיוצא באלו.

באופן בסיסי, המס מוטל רק על "השבח", קרי הרווח מעסקת המכירה – זהו ההפרש בין עלות רכישת הנכס לבין המחיר ביום המכירה, כאשר מחיר הרכישה המקורית מוצמד למדד המחירים לצרכן.

אך כאן העניינים מתחילים להסתבך בחישוב מס שבח. מרווח ההון של עסקת המקרקעין ניתן לנכות הוצאות שונות, בעיקר הוצאות הקשורות ברכישת הנכס (מימון, משכנתא), במכירתו או בהשבחתו לאורך שנות ההחזקה בו.

בחלק מהמקרים ניתן ליישם חישוב פחת יחסי בהקשר למכיר הרכישה וכך להפחית את חבות מס השבח (פחת עבור שווי מבנה לעומת שווי קרקע למשל). יש גם חשיבות האם הנכס נרכש או התקבל בירושה/מתנה וכן המועד לקבלת הירושה/מתנה.

החזרים ופטורים ממס שבח

כאמור, יש מסגרות שונות של קבלת פטור מתשלום מס שבח וניתן לעיתים גם לקבל החזרי מס שבח בגין תשלומים ששולמו כבר לרשות המיסים. חשוב לציין כי החל מ-2014 יבוטל פטור ממס שבח עבור מכירת דירה להשקעה (לא למוכרי דירה ראשונה) פעם אחת בכל 4 שנים.

מי שימכור דירה להשקעה אחרי ינואר 2014, מס השבח יחושב בשיעור 0% עד למועד זה ובשיעור של 25% הלאה ממועד זה (בהתקיים תנאי המכירה כל 4 שנים).

חלק מהמקרים בהם יש פטור ממס שבח כוללים מוכרים שבבעלותם רק דירה אחת למגורים, בחלק מהמקרים של מכירת דירה שהתקבלה במתנה/ירושה, העברת זכויות של בני זוג גרושים והפטור שיתבטל בקרוב של מכירת דירה למגורים פעם אחת ב-4 שנים. אם שולם מס שבח בטעות כאשר הייתה זכאות לפטור ניתן לבקש החזרי מיסוי.

סגירת תפריט